Von Thomas Vogel und Manfred Lippe

Der Bestandsschutz ist ein hohes Gut des Eigentümers einer Immobilie, sagt das Grundgesetz. Der Bestandsschutz besagt, dass jedes rechtmäßig errichtete Bauwerk auch dann in seinem Bestand geschützt ist, wenn es nach heutigen Baurecht unzulässig wäre. Er berechtigt dazu, das Bauwerk, so wie es steht, zu nutzen und instand zu setzen. Jedoch berechtigt der Bestandschutz nicht, das Bauwerk wesentlich zu vergrößern, die Nutzung zu ändern oder gar ein weiteres Gebäude anzubauen. Geregelt ist der Bestandsschutz in den Bauordnungen der Bundesländer im vierten Abschnitt im Bereich Bauausführungen.


Der Bestandsschutz ist nur anwendbar, wenn Leib und Leben der Bewohner und Gäste eines Gebäudes nicht gefährdet sind. Und wenn zum Erstellungszeitraum eines Gebäudes / einer Anlage die allgemeinen Regeln der Technik zum damaligen Zeitpunkt der Erstellung eingehalten wurden. Das bedeutet: Kein Bestandsschutz auf Pfusch von damals

Die Klärung der Anforderungsprofile nach Gebäudetypen erfolgt wie bei Neubauten. So sind bei Ein- und Zweifamilienhäusern keine brandschutztechnischen Anforderungen zu beachten. Bei Reihenhäusern sind innerhalb der Wohnung, auch bei einer Wohnung über mehrere Geschosse innerhalb einer Reihenhausscheibe, keine brandschutztechnischen Anforderungen zu beachten. Bei Mehrfamilienhäusern geringer und mittlerer Höhe besteht Bestandsschutz für die Decken – auch Holzbalkendecken – wenn keine Nutzungsänderung erfolgt und keine Gefahr für Leib und Leben besteht.

Massivdecken müssen nach den Anforderungen von Neubauten, mindestens jedoch nach der tatsächlich vorhandenen Feuerwiderstandsklasse in Verbindung mit Leitungsanlagen geschottet werden.

Bei Holzbalkendecken gelten in der Regel als F30-B.

Bei Mehrfamilienhäusern geringer und mittlerer Höhe besteht kein Bestandsschutz für die Decken – auch Holzbalkendecken- wenn eine Nutzungsänderung erfolgt oder Gefahr für Leib und Leben besteht, zum Beispiel

bei Umwandlung von Wohnungen in Büros

bei Umwandlung von Wohnungen in Hotels

bei Umwandlung von Wohnungen in Arztpraxen

bei Umwandlung von Wohnungen in Gewerbe

Die Auflagen erfolgen im Rahmen der Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Darum sollten Sie die Baugenehmigung in jedem Fall wegen der Auflagen einsehen!

Bei Gebäuden besonderer Art und Nutzung, also Sonderbauten, sowie Hochhäusern gibt es im Prinzip keinen Bestandsschutz. In der Regel ist bei Sonderbauten immer Gefahr von Leib und Leben gegeben. Das reicht aus, um im Rahmen von regelmäßigen Brandschauen durch die Feuerwehr bzw. Bauaufsicht eine behördliche Nachbesserungsauflage zu erteilen.

Wer sich dagegen verweigert, hat ein sehr großes Haftungsproblem im Schadensfall, da der Fall aktenkundig ist.

Bei Leitungsanlagen in notwendigen Fluren war bis zur Einführung der LAR/RbALei eine max. Brandlast von 7 kWh/m² zulässig. Neu ist eine „Null-Brandlast“. Es sind nur noch solche brennbaren elektrischen Leitungen zugelassen die zwingend zum Betrieb des notwendigen Flures benötigt werden. Nachinstallationen müssen der „Null-Brandlast“ entsprechen. Überhöhte alte Brandlasten > 7 kWh/m² müssen entfernt oder brandschutztechnisch gekapselt werden.

Alle Punkte müssen bei erheblichen Abweichungen von der Bauordnung und von den Leitungsanlagen-Richtlinien projektspezifisch mit dem Architekten und bei Bedarf mit der Baubehörde unter Berücksichtigung der allgemeinen Regeln der Technik. geklärt werden.